【入場無料】新生活フェア2022開催決定!お役立ちセミナーや相談ブースもご用意 詳細はこちら

インドネシアでオフィスに適した不動産を探す|オフィスビル紹介付

街の面積が意外と広く、渋滞も激しいジャカルタの街。オフィスの選択は立地や広さ、賃料など考慮しより良い物件を見つけましょう。

ジャカルタでオフィスを借りる際は、次の方法があります。

  • 一般賃貸オフィス
    オフィスビルのフロアの一部(1室)を、賃貸契約を結んだ上で利用する形態です。ジャカルタには100平方メートル以下の物件 が少ない上、2年以上の契約を求められることが多いため、小規模なオフィスで足りる法人や今後、従業員数の変動が予想される場合は不向きと言えます。
    また、オフィスユニットは基本的にスケルトン(内装前)の状態で引き渡されるため、内装工事や備品の用意にかける初期費用がある程度必要となります。
  • サービスオフィス
    デスクや椅子、電話やキャビネットが予め用意されている貸しオフィスで、電話回線、インターネット、清掃などのサービスも付加されています。
    オフィスの内装工事が不要なので初期費用は抑えられますが、面積当たりの賃料は一般賃貸オフィスよりも高額です。よって、1〜2年の短期利用に向いています

オフィスの賃料と支払い方法

立地するエリア、オフィスビルの建築年数、セキュリティ、設備などにより賃料は異なります。

オフィス賃料は一般的に3〜6カ月ごとに前払いする習慣があります。また、敷金に当たる「セキュリティデポジット」があり、契約の 際に貸主に預けます。一般的な相場は賃料の3か月分です。

敷金の返却
退去時に原状回復(スケルトンの状態に戻す)の義務がありますが、その際に大きな問題がなければ敷金に当たる「セキュリティデポジット」が全額返金されます。

オフィスの設計とオフィス家具の選択

従業員に対し、快適な職場環境を提供することは生産性を上げるために大切なことです。最近では同じ給料ならよりキレイな職場で働きたい!というインドネシア人も多く、優秀な人材の確保のためにオフィス投資をする会社も少なくありません。

オフィス設計や使用するオフィス家具の選択にも十分に配慮しましょう。

一般的なオフィス設計のタイムライン
準備時期 実施項目
5か月前 新オフィスのイメージについて、業者と打ち合わせを開始。
3か月前 オフィスのレイアウト、デザインを承認
2か月前 業者が家具・内装、資材の手配を開始、オーダーメイドで製作
新オフィスの内装工事を開始
1週間前 オフィス家具の搬入、据え付け

オフィス契約時に注意すべき項目

オフィス契約をする際に特に注意しておきたい項目は以下の通りです。

項目 注意すべきポイント
契約面積
  • 契約書などに記載される面積は「セミグロス」と呼ばれ、トイレや廊下など共用部分を含んでいる
  • 賃料やサービスチャージの計算は全てセミグロスの面積によって算出される
  • 専有部分の実面積はセミグロスの85〜90%程度
中途解約
  • 賃貸契約の中途解約は基本的に認められない
  • やむを得ず、契約期間中に解約する場合は違約金が発生する
契約期間 一般賃貸オフィスの契約期間は概ね2〜3年
利用できる時間
  • ジャカルタのビルは利用できる時間がそれぞれ決まっている
  • 規定時間外に利用する際は、あらかじめビル管理会社に申請する
    (時間外の利用にはエアコン使用料などを求められるケースもある)

重要なオフィス設計

ジャカルタの一般賃貸オフィスを使う場合、内装は借主が施工業者を探して行わなければなりません。天井板が入っていない、オフィス家具もない、という状況でゼロから準備することは難度の高いタスクとなります。

インドネシアでは、オフィスを機能的に設計するといった概念があまり進んでいませんし、健康に害のある塗料や接着剤を使うローカル業者が依然として存在しています。

一方の発注側も「時間がない」などの理由でオフィスの準備にあまり力が割けないという事情があります。安易にオフィスを準備しよう と思えば、市販されているデスクや椅子を買って来てオフィス内に並べればとりあえず仕事を始めることができますが、機能性や見た目に工夫がなく、従業員にとって魅力がない空間となる懸念があります。

自社の業務に適合する「より使いやすい職場環境」を創るため、オフィスの準備には最低でも3カ月、できれば5カ月ほど前から準備を進めたいものです。

従業員のための工夫されたオフィス

自社従業員だけでなく赴任者自身も1日の大半をオフィスで費やします。心身共に負担の少ない環境 を提供することは企業価値を高めることに繋がります。

欧米先進国では椅子の高さだけでなくデスクの高さも個人の体格に合わせて変えられるものが徐々に普及しています。さらに、オフィスをコミュニケーションの場と見立て、従前のような個別のデスクと椅子を パーテーションで区切るという設計ではなく、まるでリビングルームのような場所で論議をしながらより良いプロダクトを作るという考え方も生まれています。

設計や家具が工夫されたオフィスは、自社に対する印象を良くするだけでなく、従業員の定着化が進むというプラスの結果も期待できます。

オフィスのレイアウトについては別記事の「オフィスのレイアウトで 「働き方」を変える」もご参照ください。

不動産会社によるオフィスビルランクを参考にする

アメリカ資本であるJLL(PT.Jones Lang LaSalle)のジャカルタのオフィスビルランクによると上位から「プレミアム」→「A」 →「B」の3種に分類されます。

最上級「プレミアム」は、立地、築年数、延べ床面積の3条件が大きな判断基準になっています。

プレミアムになりうる条件

  • 立地場所が「ゴールデントライアングル」の中
    具体的には…「タムリン」「スナヤン」「スディルマン」「ガトットスブロト」の中
  • 築年数
    20年以内
  • 延べ床面積
    7000平方メートル以上

また、分譲は不可で賃貸物件でなければならないという追加条件もあります。

これらすべての条件を満 たしているビルが「プレミアム」とよばれています。

一部の例外を除き、一つでも欠けると「A」物件へと格下げになります。「B」以下でも設備や立地がいいオフィスビルはあるので実際に見に行き、検討してみるのも良いでしょう。

エリアや築年数によって家賃は変動する
「A」クラスより「プレミアム」の方が家賃が高いとは一概にはいえません。
家賃はその時の需給バランスやエリア、立地によって変動するためオフィス探しの際は、不動産会社やビルマネージメントに相談するほうがよいでしょう。

日系企業に人気のエリアと新たな移動先

日系企業はスナヤンやスディルマン、タムリン地区などまわりに 商業施設やビルが多く、営業がしやすいエリアが人気のエリアです。ただ、最近では渋滞や偶数奇数制度を考慮し、南ジャカルタへの移転を検討している企業も増えています。

ビジネスの内容によっては中心地以外も視野にいれてもよいでしょう。

NEXT:ジャカルタのオフィスビル一覧

 

記事カテゴリー